Para calcular la rentabilidad de tu vivienda vacacional necesitas distinguir facturación, resultado operativo, flujo de caja y rendimiento fiscal. No son la misma cifra. Empieza con un presupuesto anual y comprueba después cada mes qué está ocurriendo.
1. Calcula ingresos con noches realmente disponibles
Resta primero tus fechas de uso personal, cierres y mantenimiento. Estima ventas y precios por mes a partir de tu historial o de comparables documentados. Los precios publicados en los portales son precios de oferta; un calendario bloqueado tampoco prueba que exista una reserva.
Ejemplo hipotético: 255 noches × 90 € = 22.950 €. Si cobras limpieza u otros servicios, añade esos ingresos y sus costes por separado. Descuenta cancelaciones reembolsadas y promociones para no inflar la previsión.
2. Reúne todos los costes, también los de gestión
- Comisiones de plataformas y costes de cobro.
- Gestora, con su base de cálculo y tratamiento de impuestos por escrito.
- Limpieza, lavandería y consumibles; comprueba qué está ya incluido.
- Suministros, seguro, IBI y comunidad.
- Reparaciones, reposición y mantenimiento de piscina o jardín, si existen.
- Preparación inicial: fotografía, mobiliario y equipamiento.
Separa los gastos de cada estancia de los gastos que pagas aunque no haya reservas. Reserva también una partida para imprevistos. El número de limpiezas depende de las estancias, no del número de noches.
3. Calcula el resultado operativo
En nuestro ejemplo completo de ingresos y gastos, 22.950 € de ingresos menos 15.167,50 € de costes dejan 7.782,50 € antes de financiación e impuestos sobre la renta. Es una simulación y no una previsión para Granada.
Si hay préstamo, calcula aparte los pagos de intereses y capital para conocer el flujo de caja que queda en tu cuenta. Una reforma o la compra de mobiliario también puede consumir caja sin ser un gasto fiscal deducible íntegramente ese año.
4. Calcula la rentabilidad sobre una base clara
Con una inversión total hipotética de 220.000 € —compra, impuestos de adquisición, gastos y adecuación—, 7.782,50 € ÷ 220.000 € × 100 = 3,54% anual antes de financiación e impuestos sobre la renta. No es rentabilidad bruta: ya hemos restado costes de funcionamiento.
Si ya posees la vivienda, puedes comparar también el resultado con su valor actual. Indica siempre qué valor has usado y compara inversiones con el mismo criterio; no mezcles rentabilidad sobre el inmueble con rentabilidad sobre tu aportación después de endeudarte.
5. Lleva una cuenta fiscal separada
La base imponible no se obtiene aplicando un porcentaje fijo al dinero que queda en la cuenta. La calificación del alquiler, los gastos admitidos, las amortizaciones y los días de uso personal influyen en el cálculo. Para el capital inmobiliario, la AEAT explica qué gastos son deducibles y distingue las reparaciones de las mejoras. Consulta sus criterios de gastos deducibles y revisa el caso con tu asesor.
6. Comprueba qué pasa si vendes menos noches
Haz al menos tres presupuestos con diferentes noches vendidas y precios. Recalcula los costes variables en cada uno, conservando los fijos. Esto permite ver cuánto margen tienes para asumir una avería, cerrar unas semanas o delegar más trabajo.
Para revisar una propuesta de gestión, pide una liquidación de ejemplo y comprueba su cálculo con nuestra guía de comisiones y costes.